– Välkommen till downtown Gerlesborg! Här bor vi mitt i smeten. Scenstudion har du här precis ovanför och Gerlesborgsskolan ligger också alldeles i närheten, säger Paula Oksanen, boende i huset och ordförande för den kooperativa hyresrättsföreningen Hogslätts vänboende, med glimten i ögat.
– Och badet! Huset ligger på badrocksavstånd brukar vi alltid prata om här, fyller Lena Jarlöv i och skrattar.
– Innan vi flyttade in i våra tolv lägenheter sommaren 2018 hade Gerlesborg 72 åretruntboende. Så nu måste det väl vara 84 personer som bor här, säger Paula Oksanen.
Känslan som Lena Jarlöv och Paula Oksanen utstrålar när vi ses för intervjun i föreningens gemensamhetslokal i det kooperativa hyreshuset är snarare vad man skulle kunna förvänta sig av lekfulla barn i 12-årsåldern än av två damer en bra bit över pensionsåldern.
Deras humoristiska och sprudlande energi har gissningsvis varit en värdefull tillgång under de tusentals timmar som de tillsammans med många fler engagerade Gerlesborgsbor lagt ner för att förverkliga bygget av ortens första hyreshus.
En av anledningarna till att de valde att bygga kooperativa hyresrätter och inte till exempel bostadsrätter var just att de ville bidra till fler åretruntboenden i det lilla kustsamhället strax norr om Bovallstrand. Till skillnad från när det gäller privata villor och bostadsrätter kan man nämligen för hyresrätter och kooperativa hyresrätter kräva att man är folkbokförd i just den bostaden.
Lena Jarlöv var föreningens projektledare och Paula Oksanen är dess ordförande. Foto: David Nyberg
På grund av att området är så attraktivt för sommarboende har den långsiktiga trenden varit succesivt allt färre helårsboende på orten. De allra flesta bostäder som kommer ut till försäljning köps upp till höga priser av till exempel norrmän att ha till sommarbostäder.
– De som är helårsboende här tycker att det är trist att det ena huset efter det andra förvandlas till delårsboende och att samhället succesivt töms på folk. Så när det plötsligt i stället flyttade in tolv helårsboende här blev de såklart väldigt glada, säger Lena Jarlöv.
Hon förklarar att första steget mot Hogslätts vänboende togs av en dam vid namn Marianne Sterner som bodde ensam i ett hus en bit ut på landet och som kände att hon behövde ett boende som passade bättre på äldre dar.
Marianne samlade för tio år sedan ihop ett gäng vänner i samma ålder och i liknande situation som också kände att de behövde ett enklare boende. Med mindre behov av fastighetsskötsel och trädgårdsarbete och där man kunde få värme i huset utan att behöva elda med ved och där det fanns fler saker på gångavstånd och därmed mindre behov av att köra bil.
Till gruppen som bildades hittade även personer som redan hade lämnat sina hus i Gerlesborgstrakten och flyttat till lägenheter på andra orter som Bovallstrand eller Ulebergshamn men som egentligen hade velat bo kvar i Gerlesborg.
– Det är jättevanligt att man vill bo kvar där man kommer ifrån, där man känner sin omgivning och har sina vänner. Här i vårt hus får man också tryggheten i att ha nära till grannar och man får större möjligheter att göra saker tillsammans med andra, säger Paula Oksanen.
Hogslätts vänboende består av tolv små, ljusa lägenheter med högt i tak och uteplats mot naturen. Foto: David Nyberg
De tog tidigt kontakt med Tanums kommun och med det kommunala bostadsbolaget Tanumsbostäder med en önskan om att de skulle bygga hyreshus i Gerlesborg.
– Men de sa bara nej. Att det skulle bli så dyrt att bygga att hyrorna skulle behöva bli så pass höga att folk inte skulle vilja bo där, säger Lena Jarlöv.
Lena bor inte själv i Hogslätts vänboende utan i Skärkäll alldeles i närheten. Men hon är ändå en nyckelperson i sammanhanget i och med att hon var projektledare och byggherrens representant under hela planerings- och byggprocessen.
Under större delen av yrkeslivet jobbade Lena Jarlöv som arkitekt och under hennes sista år i karriären var hon lämpligt nog med att starta upp den kooperativa hyresrättsföreningen Tersen i Falun.
– Så när mina vänner i Gerlesborg träffades för att diskutera hur de skulle kunna skapa ett gemensamt hyreshus här var det helt naturligt för mig att gå dit och berätta om saker som de inte visste men som jag hade koll på. Jag var nybliven pensionär och kände att det här var roligt och intressant och att jag kunde göra lite nytta, säger Lena Jarlöv.
När de fick nej från Tanumsbostäder tog de kontakt med den lokala byggmästaren Ulf Pagander och berättade om sina planer och frågade om han visste någon som skulle kunna vara intresserad av att bygga ett hyreshus som de kunde hyra.
– Då sa han att det är mycket bättre för oss om vi gör det i egen regi i stället. Eftersom vi då kan få det precis som vi vill och att det dessutom blir mycket billigare. Om någon annan äger huset ska ju den plocka ut en vinst, säger Lena Jarlöv.
Tack vare altandörrar i glas, högt i tak och öppen planlösning känns ettorna på 50 kvadrat både ljusa och luftiga. Foto: David Nyberg
Damerna tog till sig Ulf Paganders råd och startade Hogslätts vänboende ekonomisk förening med målet att bli sin egen byggherre och alltså driva projektet själva. Samtidigt inledde de dialog med kommunen om att få köpa en markbit som var obebyggd men detaljplanerad i centrala Gerlesborg.
– I början var ju tanken att det skulle bli ett boende för äldre men efter hand som projektet fortskred så insåg vi att ingen av oss egentligen hade någon önskan om att det här skulle bli ett äldreboende. Så vi bestämde då att här får alla bo, i alla åldrar och både män och kvinnor, säger Paula Oksanen.
Nästa steg var att hitta finansiering till tidiga kostnader i projektet som handpenning till kommunen, lantmäteri, avstyckning och så vidare.
– Vi tiggde runt bland medlemmar i föreningen, kompisar i trakten och alla som kunde tänka sig att stötta projektet. Vi kallade dem för våra riskkapitalister, eftersom det fortfarande var oklart om projektet skulle lyckas, säger Lena Jarlöv.
En annan viktig del i finansieringen var en upplåtelseinsats på runt 160 000 kronor som var och en av de tolv hyresgästerna var tvungna att betala för att få paxa en av lägenheterna i huset.
Upplåtelseavgiften får man sedan tillbaka den dag man flyttar därifrån. Men till skillnad från när det gäller bostadsrätter kan man inte sälja sin lägenhet och på så sätt tjäna pengar på eventuell värdeökning.
Det statliga investeringsstödet för hyresrätter på 25 procent av totalkostnaden var en annan viktig del i finansieringen.
Kerstin Holmer, Lena Jarlöv och Paula Oksanen vid Hogslätts vänboende i Gerlesborg. Foto: David Nyberg
För att kunna få ner kostnaden på projektet så mycket som möjligt gjordes bygget som en förtroendeentreprenad med Pagander Bygg AB som projektets byggare.
På så sätt kunde medlemmarna i föreningen bidra till att minska kostnaderna under projektets gång genom att bland annat måla alla brädor och sköta byggstädning och sortering och bortforsling av byggavfall.
När huset i juni 2018 stod klart, de tolv hyresgästerna hade flyttat in och Ulf Pagander hade räknat ut vad slutkostnaden blev visade det sig att de hade lyckats få ner totalkostnaden för projektet med tre miljoner kronor. Från budgeterade 19 miljoner till 16 miljoner kronor.
– Ekonomin är så bra att vi kunde sänka hyran med 200 kronor för en månad sedan. Till 5 185 kronor i månaden för en lägenhet på 50 kvadrat. Och då ingår el, vatten, värme och sophantering i den hyran. Vilket är en väldigt bra hyra för en så pass nybyggd lägenhet, säger Paula Oksanen.
För att ställa sig i kö för en lägenhet i Hogslätts vänboende betalar man först en engångsavgift på 1 000 kronor och sedan 200 kronor per år för att behålla sin köplats. I nuläget står ungefär 60 personer i kön.
Långt innan hyreshuset stod klart var det tydligt att efterfrågan på den här typen av bostäder i Gerlesborg var betydligt större än de tolv små lägenheterna i huset.
Området som är tänkt att bebyggas med kooperativa hyreshus är den vänstra sidan av den ängen som ligger längst bort i bilden, den som är lite brunare än de andra ängarna. Och även en bit in i skogen. På andra sidan Bottnafjorden skymtar Bovallstrand uppe till höger i bild. Foto: Per Pixel
Därför skrev Lena Jarlöv tillsammans med Lena Falkheden, som är en annan lokalt engagerad arkitekt i trakten, ett medborgarförslag som skickades till Tanums kommun i mars 2018 om att bygga ytterligare kooperativa hyreshus i Gerlesborg.
– Vi visste att kommunen höll på med en detaljplan i Långekärr och att man där tänkte avsätta en tomt till två mindre flerbostadshus, säger Lena Falkheden.
– Kommunen svarade snabbt att de var positiva till förslaget. Men det dröjde ända till 2020 innan jag fick ett definitivt svar. Anledningen var att detaljplanen som man höll på med överklagades av en kringboende ända upp i mark- och miljööverdomstolen.
I svaret som Lena Falkheden fick efter att detaljplanen väl hade vunnit laga kraft meddelade kommunen att de var positiva till kooperativa hyresrätter på den aktuella tomten.
– Då drog jag igång en process och bjöd in till möten via lokala mejllistor, till alla som stod i kö till Hogslätts vänboende och till de som hade skrivit under medborgarförslaget. Intresset var stort och den 21 december 2020 bildade vi Andreastorpet vänboende ekonomisk förening, med 27 grundande medlemmar, säger Lena Falkheden som utsågs till föreningens ordförande.
Redan i slutet av januari 2021 hade man hunnit med att både skicka en förfrågan om markanvisning för tomten där man kunde bygga två flerbostadshus och att få ansökan beviljad.
I mars 2021 fick föreningen beviljat startbidrag för byggemenskaper på 400 000 kronor från Boverket. Det här gjorde att man bland annat kunde anställa en projektlots i form av hållbarhetsspecialisten John Helmfridsson som också är både arkitekt och ordförande i den nationella föreningen för byggemenskaper.
Den befintliga fotbollsplanen är tänkt att flyttas 200 meter norrut för att göra plats åt det nya kooperativa bostadsområdet. Andreastorpet, som gett namn åt föreningen som står för utvecklingsplanerna, ska bevaras och rustas upp för att bli en del av det nya området. Foto: David Nyberg
Under hela 2021 arbetade man i den nystartade föreningen intensivt med mängder av möten och workshops om hur man ville ha sitt framtida boende. Föreningen inledde också ett samarbete med arkitekten Hans Sörqvist som var han som hade ritat även Hogslätts vänboende.
– Vi inledde också en dialog med Pagander Bygg AB som ju var byggare för Hogslätt, med sikte på att genomföra det här projektet på samma sätt, som en förtroendeentreprenad med nära dialog mellan beställare och byggmästare, säger Lena Falkheden.
På våren 2021 insåg man att intresset för projektet var ännu större än man först hade räknat med och att tomten som man fått markanvisning för inte skulle räcka. De tog därför kontakt med Tanums kommun igen med en förfrågan om markanvisning på ytterligare sju tomter.
– Ju längre diskussionen gick så sa vi från kommunstyrelsen att vi tycker att det är bättre att ni lägger bud på hela området så att det blir en likadan karaktär. För det kan bli lite konstigt med kooperativa hyresrätter i ena änden och sedan stora fritidshus som gränsar till det, säger Hans Schub (M), kommunstyrelseledamot och ordförande i Miljö- och byggnadsnämnden.
– Den 23 juni 2021 fattade kommunstyrelsen beslut om att erbjuda oss samtliga tolv tomter inom den här detaljplanen och det var ju helt fantastiskt, säger Lena Falkheden.
Hon menar att det faktum att Hogslätts vänboende blev så lyckat har gjort att både Tanums kommun och Tanums sparbank nu varit oerhört mycket mer stöttande och positiva till planerna på Andreastorpet vänboende redan från start.
– Hogslätt möttes ju av ganska mycket tveksamheter och frågor inledningsvis och fick jobba intensivt både gentemot kommunen och banken för att få till stånd projektet.
Lena Falkheden är arkitekt och ordförande i Andreastorpet vänboende ekonomisk förening. Foto: David Nyberg
– Lena Jarlöv jobbade ju halvtid helt ideellt under fyra år som projektledare, och även många andra lade ju ner väldigt många timmar. Det är egentligen helt absurt att enskilda medborgare ska behöva lägga så mycket tid för att få till 12 små lägenheter, säger Lena Falkheden
– Därför är det här startbidraget för byggemenskaper på 400 000 kronor, som inte fanns då men som finns nu, jätteviktigt. Trots att vi har haft en anställd projektlots har vi jobbat jättemycket, så jag kan bara föreställa mig hur mycket jobb det skulle ha blivit om vi inte hade haft en arvoderad projektlots, och en arkitekt.
Ett stort bakslag för Andreastorpet vänboende kom när riksdagen i slutet av november 2021 antog M–Kd–Sd-budgeten som innebar att investeringsstödet för hyresrätter avvecklades från och med 1 januari i år.
– Vår kalkyl ligger på ungefär 50 miljoner kronor totalt för 26 bostäder i flerbostadshus och parhus plus ytterligare 7 bostäder i attefallshus, säger Lena Falkheden.
– I och med avvecklingen av investeringsstödet försvann 10 miljoner kronor, som dessutom tillsammans med upplåtelseinsatserna skulle utgöra föreningens eget kapital.
Lena Falkheden förklarar att de som en följd av de nya ekonomiska förutsättningarna nu jobbar med en finansieringsplan B. För att försöka sänka kostnaderna och öka intäkterna.
Områdesplan för den planerade första etappen av Andreastorpet vänboende. De små grönfärgade byggnaderna är attefallshusen och de andra små byggnaderna är komplementbyggnader, som cykelförråd, lägenhetsförråd, gemensam verkstad och växthus. De största byggnaderna är parhus och flerbostadshus. Bild: Andreastorpet vänboende ekonomisk förening
Utgångspunkten för projektet var att upplåtelseinsatserna och hyrorna skulle ligga på ungefär samma nivå som Hogslätts vänboende. Men för att öka intäkterna beslutade de nyligen på ett medlemsmöte att höja upplåtelseinsatsen till mellan 5 500 kronor och 6 000 kronor per kvadratmeter. För en lägenhet på 50 kvadrat skulle det alltså innebära upp mot 300 000 kronor per lägenhet. Den här höjningen är dock inte tillräcklig för att få kalkylen att gå ihop.
– Vi kan inte ta hem alla de där 10 miljonerna genom höjning av våra upplåtelseinsatser för då är det väldigt många medlemmar som inte kommer kunna vara med, säger Lena Falkheden.
Hon berättar att de för diskussioner med olika aktörer men att de ännu inte vet var det landar.
Föreningen har också en förhoppning, om än en ganska liten, om att det ska komma någon typ av stöd för hyresrättsbyggande i vårändringsbudgeten. Eller att något liknande stöd återinförs efter valet.
– För det här drabbar ju inte bara oss utan väldigt många projekt i landsbygder i hela landet, säger Lena Falkheden.
Miljö- och byggnadsnämndens ordförande Hans Schub berättar att det finns en mycket positiv inställning i kommunstyrelsen i alla partier till att det ska bli kooperativa hyresrätter i den aktuella detaljplanen vid Långekärr, och att det är Andreastorpet vänboende som ska få bygga.
– Men den här affären mellan kommunen och vänboendet är ju inte klar. Även om det finns en väldigt positiv vilja från kommunen så är det ju ekonomi i detta, och nu när det här statliga investeringsstödet inte längre finns så har de ju hamnat i en svårare sits, säger Hans Schub.
