– Vi räknar med att lämna in bygglovshandlingar innan sommaren, säger Lena Falkheden, arkitekt, och en drivande kraft i projektet.
Området i Långekärr där Andreastorpets ekonomiska förening planerar att uppföra sina hyresrätter har ägts av Tanums kommun i många år. Redan på 1984 hade man en detaljplan klar för ett konventionellt villakvarter. Det blev dock inte något av med någon byggnation då.
På området ligger det gamla Andreastorpet, ett traditionellt bohuslänskt dubbelhus.
– När jag och Conny Jerer bildade föreningen Bohuslänska hus hyrde vi Andreastorpet från Tanums kommun, berättar Lena Falkheden.
På uppdrag av en lokal förening i Långekärr gjorde Conny Jerer ett förslag till en alternativ plan för området, som i den formen blev mindre tätbebyggt och avgränsat till själva gärdet fram till Andreastorpet. 2008 påbörjade kommunen arbetet med en ny detaljplan som var klar år 2012.
– Det blev en mindre exploatering utformad med tomter på bägge sidor om en bygata, säger Lena Falkheden.
När kommunen antagit planen blev det en ny paus för projektet. Detaljplanen överklagades av fritidsboende grannar. Det som är speciellt med kooperativa hyresrätter, som man planerar att Andreastorpet skall bli, är att föreningen kan bestämma att där får bara helårsboende bo, i alla fall att man måste vara mantalsskriven i kommunen.
– Det innebär att kommunen får skatt från de som bor där och dessutom ett statsbidrag. Det är en viktig anledning till att vi har kommunens stöd, säger Lena Falkheden.
Medborgarförslag
Under tiden överklagningsprocessen pågick lämnade Lena Falkheden tillsammans med ytterligare intresserade in ett medborgarförslag till kommunen om att upplåta mark inom detaljplanen till ett projekt liknande det som några år tidigare blivit klart i närheten: Hogslätts vänboende. Hogslätts vänboende innehåller 12 små lägenheter i kooperativ hyresrätt . Lägenheterna fylldes snabbt av medlemmar och hyresgäster och den kooperativa hyresrättsföreningen har en kö på ca 70 medlemmar.
Uppenbarligen var det intressant för Tanums kommun för när detaljplaneärendet vandrat genom alla instanser ända upp till Mark- och miljööverdomstolen och det blev klart att de klagande grannarna förlorat processen, tog kommunen 2020 kontakt med Lena Falkheden och förklarade att nu var man positiv till ett projekt med kooperativ hyresrätt även på Andreastorpet.
– Då drog jag igång en process med att bjuda in folk som stod på väntelistan till Hogslätt och andra potentiellt intresserade och så bildade vi den ekonomiska föreningen i december 2020. Det var under coronan så det mesta fick ske digitalt. När föreningen var bildad fick vi väldigt snabbt en markanvisning av kommunen på en av tomterna och också ett startbidrag från Boverket för att kunna anlita konsulter och så. Det finns ett startbidrag för byggemenskaper man kan söka på upp till 400.000 kronor, och med hjälp av det kunde vi betala både en projektledare och en arkitekt. Vi har samma arkitekt som man hade på Hogslätt, Hans Sörqvist på Trossö utanför Havstenssund, berättar Lena Falkheden.
När det mesta var klart kom det första bakslaget i november 2021. Riksdagen antog då oppositionens budget som innebar att det statliga investeringsstödet för små hyresrätter avvecklades fr o m årskiftet 2021/2022.
Ny kalkyl
Det rubbade ju våra kalkyler så klart, men vi satte igång jobbet med att försöka minska projektkostnaderna och öka intäkterna, exempelvis genom att höja upplåtelseinsatser och hyresnivåer, berättar Lena Falkheden.
Då startade Ryssland sitt anfallskrig mot Ukraina på senvintern 2022 och energipriser, och så småningom alla priser, gick upp i en galopperande inflation liksom räntorna som gjorde det omöjligt att få ihop en rimlig kalkyl över huvud taget.
– Då tog vi ett beslut att avvakta till dess styrräntan skulle börja sänkas och landa på en nivå som möjliggjorde en fortsättning på projektet, säger Lena Falkheden.
I våras för snart ett år sedan noterade man att det såg ut som att en sänkning av styrräntan var på gång. I maj 2024 kom den första sänkningen och man aviserade att de skulle följas av fler.
– Då tog vi beslut om att vi skulle försöka göra en nystart och göra ett antagande om en framtida boränta som kändes rimlig och med en upplåtelseinsats och en hyresnivå som gav en projektkalkyl som såg okey ut, berättar Lena Falkheden.
Så efter midsommar 2024 startade föreningen en liten marknadsföringskampanj igen och efter sommaren kunde man ta in ett 20-tal nya medlemmar som tidigare stått på kö.
Medlem blir man i detta läge i en ekonomisk förening som utgör en så kallad byggemenskap. Det är den ekonomiska föreningen som driver processen att förverkliga projektet. När det är dags att börja hyra ut lägenheter ombildas den ekonomiska föreningen till en kooperativ hyresrättsförening.
Ingen spekulation
Skillnaden mellan denna upplåtelseform och bostadsrätt är att man inte äger sin lägenhet, utan man är medlem i en förening som äger och är hyresvärd för alla lägenheter.
– Det innebär att det inte går att spekulera i någon slags värdeökning. När man flyttar får man tillbaka pengarna som man en gång betalat i upplåtelseinsats uppräknat med index, säger Lena Falkheden.
Idag planerar man för 32 lägenheter varav 11 i så kallade attefallshus på 23 kvadratmeter. Resterande 21 blir mellan 45 och 74 kvadratmeter i parhus. I kalkylen räknar man med 7.000 kronor per kvadratmeter i upplåtelseinsats. Det gamla Andreastorpet renoveras och byggs till i en vinkel och kommer att hysa två lägenheter.
– Det blir mycket plats för trädgårdar och odling. Varje lägenhet får en privat uteplats i väster/söderläge och en privat zon kring entrén. I övrigt är det gemensam mark på området som kommer att planeras med trädgårdar och odlingslotter med fokus på ätbart och biologisk mångfald, säger Lena Falkheden.
Lena Falkheden berättar att man drar igång arbetet med bygglovshandlingar nu.
– Vi har väldigt mycket förberett. Men det är formella handlingar som skall tas fram. Det är också en hel del beslut som skall fattas i samband med det och då också ska bli definitiva. Förhoppningen är att kunna skicka in bygglovsansökan till sommaren, säger hon.
Föreningen räknar med att det tar nio månader efter det innan man får något bygglov. Man befarar på goda grunder att även bygglovet kommer att överklagas.
Byggstart 2026
– Tanken är att vi under hösten kan arbeta med byggprojektering och upphandla byggare och kunna komma igång med själva bygget under våren 2026 med inflyttning ett år därefter, säger Lena Falkheden.
Hon poängterar att det är mycket osäkerheter nu, inte minst med det världsläge som vi har. Medlemmarna tar en risk som betalar in pengar i förskott för att föreningen skall kunna ta fram bygglovshandlingar. Att det skulle bli ett återinförande av det tidigare statliga stödet till små hyresrätter om det blir regeringsskifte efter nästa val, tror hon är osannolikt, i alla fall i den formen som det var utformat då.
Det var väldigt framgångsrikt och speciellt värdefullt för landsbygden och småorter. Men det fanns kritik för att en stor del av pengarna gick till storstäderna och till människor där som inte var de som framför allt behövde stödet. Men kanske någon typ av stöd till byggande av bostäder på landsbygden skulle kunna bli aktuellt, säger Lena Falkheden.
Tack för att du stöttar oberoende lokaljournalistik! Läs alla artiklar i Tidningen Västsverige!
